Immobilienbewertung für Wohneigentum

 

Das Grundproblem bei der Immobilienbewertung ist die Zukunft! Der effektive Verkaufspreis kann nicht vorhergesagt werden. Aber eine gute Annäherung eines sehr wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreises ist möglich (Marktwert).

Dieser Verkaufspreis hängt mitunter von der Marktsituation, vom Verhandlungsgeschick des Verkäufers, vom Marketing und nicht zuletzt vom Glück ab

Der Marktwert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbare Verkaufspreis am Stichtag!

 

Bewertungsmethoden

Es gibt grundsätzlich drei Bewertungsmethoden.

1.    Realwert

Bei der Realwertmethode nimmt man die effektiv entstandenen Erstellungskosten für das Gebäude. Dann macht man eine Altersentwertung. Also, je älter das Haus oder die Wohnung ist, umso grösser der Abzug. Anschliessend rechnet man den heutigen Landwert dazu. So erhält man den Marktwert.

Erstellungskosten ./. Altersentwertung + Landwert = Marktwert

 2.    Vergleichswert

Wann immer möglich wird nach der Vergleichswertmethode, dem sogenannten hedonischen Modell, bewertet. Bei dieser Methode wird der Verkaufspreis ähnlicher Liegenschaften miteinander verglichen. Dabei verfügt jede Immobilie über eine Reihe von Eigenschaften (z.B. Aussicht, Grösse, Anschluss an den öffentlichen Verkehr) die dem Bewohner einen Nutzen (z.B. Wohlbefinden, Zeitersparnis beim Pendeln ect.) stiften können.

 

Für diese Eigenschaften bzw. für den damit verbundenen Nutzen ist ein Interessent bereit, einen Preis zu bezahlen. Die Summe der Preise für die einzelnen Nutzenaspekte ergibt den Preis, den ein Interessent für die Liegenschaft zu zahlen bereit ist. Der Interessent bezahlt also nicht die Kombination aus Beton, Stein, Holz, Glas ect. sondern seinen Gesamtnutzen. Ist ein Anbieter bereit, diesen Gesamtnutzen zu diesem Preis herzustellen, kommt ein Verkauf zustande.

3.    Ertragswert

Der Ertragswert kommt bei Renditeliegenschaften zu tragen. Dabei werden die zu erwartenden Nettomieterträge errechnet. Unter zu Hilfenahme eines Kapitalisierungssatzes errechnet man dann den Marktpreis.

Was passiert bei einem zu hoch/tief angesetzten Preis?

Es ist für den Verkaufsprozess entscheidend, einen realistischen Preis zu verlangen. Ein zu hoher Preis kann Interessenten abschrecken. Ist der Preis zu tief, zieht er unter Umständen zu viele Anfragen nach sich, die wahrscheinlich nicht zum gewünschten Erlös führen.

  • LinkedIn Social Icon
  • Instagram
  • Youtube
  • Facebook Social Icon

Copyright 2018 Mathys Immobilien

Newsletter abonnieren