5 Fehler die Sie beim Verkauf Ihrer
Liegenschaft vermeiden sollten

 

Fehler 1 Ich habe kein Konzept und fange einfach an

Viele Eigentümer stürzen sich in das Abenteuer Immobilienverkauf ohne genau zu wissen, was sie erwartet. Dabei gibt es viele Fragen die im Vorfeld zu klären sind:

  • Welchen Wert hat meine Immobilie?

  • Wie lege ich den Verkaufspreis fest?

  • Wie erstelle ich eine Verkaufsdokumentation?

  • Welche Unterlagen benötige ich?

  • Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkauf meiner Immobilie?

  • Verkaufe ich das Haus selber oder beauftrage ich einen Makler?

  • Wie lange wird der Verkauf dauern?

  • Wie Inseriere ich erfolgreich?

  • Wie bereite ich das Haus für den Verkauf vor?

  • Soll ich vor dem Verkauf noch Renovationsarbeiten ausführen?

  • Wie organisiere ich Besichtigungen mit Interessenten?

  • Bin ich telefonisch immer erreichbar? Will ich das?

  • Wie verhandle ich mit den Interessenten?

  • Wie sieht ein Reservationsvertrag aus?

  • Kann ich eine Anzahlung verlangen?

  • Was ist zu beachten beim Kaufvertrag?

  • Was passiert mit den eingesetzten Vorsorgegeldern?

  • Was geschieht mit der bestehenden Hypothek?

  • Wem gehört der Inhalt vom Heizöltank?

  • Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? Wer bezahlt diese?

  • Wie berechne ich die Grundstückgewinnsteuer?

Fehler 2  Ich kenne den Wert meiner Immobilie nicht

Jeder Eigentümer weiss, wieviel er einmal für seine Immobilie bezahlt hat und
was er seither noch an Geld reingesteckt hat. Nicht selten ist das die Basis für
die eigene Preisvorstellung.

Der Verkaufspreis wird aber bestimmt durch
Angebot und Nachfrage (Marktwert) im Moment des Verkaufsprozesses und kann darüber oder darunter liegen. Sieh dir das entsprechende Video oder Dokument zu diesem Thema an. 

Fehler 3 Ich brauche keine Verkaufsdokumentation

Wenn wir ein Auto kaufen möchten, egal zu welchem Preis, erhalten wir zur Information und Entscheidungsfindung einen, meist recht umfangreichen, mit farbigen Bildern gefüllten Verkaufsprospekt. Sogar wenn wir ein Fahrrad kaufen gibt es meist eine farbige Beilage. Und bei einem Haus, das ein Vielfaches kostet, bieten wir einig zusammengeheftete Kopien an? Das kann ja wohl nicht sein! Hier braucht es eben auch eine aussagenkräftige, sorgfältig erstellte Verkaufsdokumentation die ernsthaften Interessenten zur Verfügung gestellt wird. In diese gehören:

  •  Objektbeschrieb

  • Pläne der Liegenschaft

  • Grundbuchauszug

  • Fotografien der Liegenschaft

  • Angaben zu Alter und Bausubstanz

  • Angaben zur Lage (Besonnung, Aussicht, Entfernung zu Schulen ect.)

  • Angaben zur Gemeinde (Infrastruktur, Steuerfuss, Einkaufsmöglichkeiten ect.)

Bei Stockwerkeigentum zusätzlich

  • Angaben zum Stand des Erneuerungsfonds

  • Protokolle der Stockwerkeigentumsversammlung

  • Die Abrechnungen über die Gemeinschaftskosten der vergangenen Jahre

  • Das Budget für das laufende Jahr

Dabei geht es darum, die Vorteile der Liegenschaft möglichst gut darzustellen, ohne die Nachteile zu verschweigen! 

Fehler 4 Ich habe kein Marketingkonzept

 Viele Privatverkäufer setzen die Immobilie einfach mal in die Zeitung oder ins
Internet und schauen was passiert. Dabei wird häufig, aus Spargründen, nur
ein Vermarktungsweg oder nur eine Vermarktungsplattform gewählt. Auch der Preis wird willkürlich festgelegt. Dabei sollte beim Erstellen eines Immobilieninserates auf einen professionellen Auftritt mit umfangreichen
Angaben, aussagekräftigen Fotos und einen möglichst marktgerechten Preis geachtet werden. Gerade die Wichtigkeit des Preises wird oft unterschätzt. Viele der potentiellen Käufer geben in den gängigen Portalen sogenannte Suchaufträge auf. So legen sie zum Beispiel die Kostenlimite auf CHF 500'000.—fest. Erscheint nun auf diesem Portal ein neues Inserat einer Immobilie mit einem Preis von CHF 490'000.—erhält der potentielle Käufer eine entsprechende Mitteilung. Lege ich nun den Preis für meine Immobilie bei CHF 510'000.—fest, erhält dieser potentielle Käufer keine Mitteilung, obschon es sich vielleicht um seine Traumimmobilie handeln würde und er bereit wäre dafür etwas mehr zu bezahlen. Nebst dem Inserat gibt es aber noch andere Wege um zu verbreiten, dass die Liegenschaft zum Verkauf steht. So zum Beispiel mit Nachbarschaftskarten, Mund zu Mund Propaganda, das Aufstellen eines Verkaufsschildes ect.

Fehler 5 Ich unterschätze den zeitlichen und persönlichen Aufwand

Bei den obgenannten Punkten 1 - 4 handelt es sich um Aufwand in der Vorbereitung zum Verkauf einer Liegenschaft. Da lässt sich der zeitliche und persönliche Aufwand einteilen und kontrollieren. Was passiert aber sobald die ersten Kaufinteressenten sich melden? Da nimmt dieser Aufwand ganz andere Dimensionen an und es stellen sich Fragen wie:

  • Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?

  • Bin ich immer erreichbar?

  • Wie bereite ich die Liegenschaft zur Besichtigung vor?

  • Wie organisiere ich die Besichtigungen?

  • Wie stelle ich sicher, dass mir bei der Besichtigung nichts gestohlen wird?

  • Bin ich auf die vielen Fragen der Kaufinteressenten vorbereitet?

  • Wie führe ich die Preisverhandlung erfolgreich?

  • Wie überprüfe ich die Solvenz der Kaufinteressenten?

  • Was mache ich, wenn mehrere Kaufinteressenten die Liegenschaft kaufen möchten?

  • Erstelle ich einen Reservationsvertrag mit einer Reservationszahlung?

  •  Auf welches Konto wird diese überwiesen?

  •  Wie sind die Zahlungsmodalitäten?

  •  Welcher Notar erstellt den Kaufvertrag?

  •  Wie werden die Gebühren aufgeteilt?

  •  Wie hoch sind die Handänderungskosten?

  •  Was passiert mit den Geldern aus der Pensionskasse?

  • Was passiert mit der noch bestehenden Hypothek?

  •  Wie organisiere ich die Übergabe der Immobilie?

  • Wann ist der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr?

  • Wann ist der Eigentumsübergang?

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